Ab wann wohnungseigentümergemeinschaft

Steht ein Grundstück im Miteigentum mehrerer Personen, dann können die mehreren Miteigentümer einen Notar aufsuchen und in diesem Vertrag an bestimmten Räumen eines Gebäudes, das sich auf dem Grundstück befindet oder erst noch errichtet wird, Sondereigentum begründen. Auf der einen Seite geben die Miteigentümer Rechte an dem Gesamtgrundstück ab. Sie sind nach Bildung des Wohnungseigentums nicht mehr Miteigentümer an dem ungeteilten Grundstück. Auf der anderen Seite ist die Rechtsstellung des ehemaligen Miteigentümers des Grundstücks im Hinblick auf das ihm alleine zustehende Sondereigentum stärker. Über das ihm zustehende Sondereigentum kann der ehemalige Miteigentümer nach Bildung von Wohnungseigentum grundsätzlich unter Ausschluss der anderen Miteigentümer verfügen und entscheiden. Jeder Bauträger, der ein Wohnungsbauprojekt verwirklicht, verfährt im Regelfall nach diesem Muster. Der Grundstückseigentümer beantragt in diesem Fall beim zuständigen Grundbuchamt die Teilung seines Grundstücks.

Ab Wann Wohnungseigentümergemeinschaft

Kurz nachdem der Kaufvertrag mit der zweiten Käuferin unter Dach und Fach war, wurde für Letztere eine Auflassungsvormerkung für die bereits fertigen Wohnungen ins Grundbuch eingetragen und die Wohnungen an sie übergeben. Der Geschäftsführer der zweiten Käuferin nahm dann auch an den ersten drei Eigentümerversammlungen der jungen WEG teil und wurde sogar in den Verwaltungsbeirat gewählt. Bei der vierten Eigentümerversammlung schloss der Verwalter ihn dann jedoch von der Versammlung aus. Begründung: Die Eintragung der zweiten Eigentümerin ins Grundbuch war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt. Damit sei keine Stimmberechtigung gegeben. Tatsächlich hatte der Bundesgerichtshof den Status des werdenden Wohnungseigentümers bisher nur für den Fall definiert, dass ein Zweiterwerber den Kaufvertrag vor der Grundbucheintragung des Ersterwerbers geschlossen hat, aber erst nachher seine Auflassungsvormerkung erhalten hat. Die Sache landete vor Gericht, weil eine andere Eigentümerin gegen einen auf der Versammlung gefassten Beschluss vorging.

Gründung und Organisation

Mit dem Begriff Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im bis In dieser Zeit gelten gegenüber den Regeln für den Normalfall einer Wohnungseigentümergemeinschaft einige Abweichungen. Das Recht des Wohnungseigentums wurde hauptsächlich durch das Wohnungseigentumsgesetz WEG geregelt, welches jedoch keine ausdrücklichen Regelungen zur Werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft enthält. Weil es dafür aber einen unstrittigen Bedarf gibt, hat die Rechtsprechung entsprechende Regeln entwickelt. Wie auch der Bundesgerichtshof festgestellt hat, kann es nach Verkauf und Übergabe der Wohnungen noch Jahre dauern, bis eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entstanden ist. Eine Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aber bereits dann, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist.

Rechte und Pflichten

Dazu gehören bspw. Besonders hervorzuheben ist in diesem Kontext die recht aktuelle Reform des WEG-Gesetzes durch das Wohneigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG , welches im Dezember verabschiedet wurde. Wichtigster Punkt der Reform dürfte gewesen sein, dass die WEG nun uneingeschränkt rechtsfähig ist. Somit hat die WEG eigene Rechte und Pflichten, kann selbst Verbindlichkeiten eingehen und vor Gericht klagen oder verklagt werden. Wie oben bereits angedeutet, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Unterzeichnung der Teilungserklärung. Um aber ganz genau zu sein, bedarf es darüber hinaus noch einer notariellen Beurkundung der Teilungserklärung und der Eintragung der Teilung ins Grundbuch. Vorher ist die Teilungserklärung nicht wirksam. Dahingegen muss die Verwaltung des Sondereigentums oder Teileigentums von den einzelnen Eigentümern übernommen werden. Die Verwaltungsentscheidungen einer WEG werden vor allem im Rahmen von Eigentümerversammlungen getroffen. Ferner ist auch eine Entscheidung per sog. Umlaufbeschluss im Umlaufverfahren möglich.